Los
contratos de arrendamiento de locales en las que vaya a ejercerse una actividad
están sujetos a lo acordado por arrendador (propietario) y arrendatario
(inquilino). Así, en caso de conflictos, prima lo acordado en el contrato y, en
su defecto, lo que disponga la ley.
1.- Modelo de contrato
Es
primordial hacerlo por escrito y,
debe incluirse como mínimo la identidad de las partes, localización y
descripción del local, la duración del contrato, la renta y cualquier otro
aspecto relevante.
2.- Renta a pagar
La renta,
su cuantía y la forma de pago será pactada por ambas las partes. Si no existe
acuerdo al respecto, deberá realizarse en
efectivo y en el local.
El
arrendador estará obligado a entregar al arrendatario un justificante del pago o bien tener copia de transferencia,
resguardo de ingreso bancario, etc.
3.- La fianza
Con la
firma del contrato, será obligatoria la entrega de fianza en metálico,
equivalente a dos mensualidades de renta.
Puede pactarse una cuantía superior u otras garantías.
4.- Vigencia del contrato
Arrendador
y arrendatario pueden establecer de común acuerdo la duración del contrato de
alquiler. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le
comunica a la otra, de manera fehaciente y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá
prorrogando hasta que alguna de las partes lo comunique formalmente.
5.- Subarriendo y cesión del
contrato
El
arrendatario puede ceder o subarrendar el local sin necesidad de autorización por parte del arrendador, pero deberá
comunicárselo en el plazo de un mes
desde que se produzca.
El
arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo afecta a una parte de local o un 20 % si se produce el subarriendo de la
totalidad del local.
6.- Las obras en el local
Si las obras son de conservación, el propietario está obligado a realizarlas para que pueda ser utilizado normalmente por el arrendatario, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado deteriorado por causas ajenas al arrendatario, tales como incendio, inundación, terremoto, etc. El arrendador no podrá elevar la renta en estos casos.
El arrendatario
tendrá que consentir dichas obras de conservación. Si la duración de las mismas
excede de 20 días, el arrendatario
tendrá derecho a una reducción de la renta.
En
cuanto a las obras de mejora y que afecten a la higiene, salubridad y usabilidad del
local, el arrendador debe notificar al arrendatario con al menos 3 meses de antelación. El arrendatario podrá rescindir
unilateralmente el contrato, en el plazo de 1 mes, excepto que estas obras apenas afecten al local. Si el
arrendatario decide rescindir el contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses, a partir de esa fecha, sin que
en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el arrendatario
decide permitir las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no
pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le
obliguen a realizar.
La
realización de obras de mejora por el arrendador, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán
derecho a incrementar la renta y el incremento no podrá sobrepasar el 20 % de la renta en vigor.
7.- Derecho de adquisición
preferente
El
arrendatario, en el caso de que el arrendador venda el local arrendado, tiene
el derecho de adquirir la propiedad del citado local con preferencia respecto
del posible comprador y en las mismas
condiciones que el arrendador hubiera acordado con este.
Suele ser
frecuente, la inclusión de una cláusula en el contrato por la cual el
arrendatario renuncia expresamente a este derecho.
8.- La extinción del contrato de
arrendamiento
El arrendador
podrá resolver el contrato si el arrendatario:• No paga la renta.
• Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al arrendador.
• Causa daños en el local o realiza obras sin consentimiento del arrendador.
• Desarrolla en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El
arrendatario podrá resolver el contrato si el arrendador:
• No realiza las reparaciones necesarias para
conservar el local en las condicionesnecesarias para que pueda ser utilizado.
• Le ocasiona trastornos en la utilización del local.
• Cuando se pierda el local por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y
por la declaración de ruina realizada por la administración competente
9.- Indemnización por la finalización
del contrato
Si finaliza
el contrato de arrendamiento y en el local arrendado se ha venido ejerciendo
una actividad comercial de venta al público durante los cinco últimos años, el
arrendatario tendrá derecho a una
indemnización que deberá pagar el arrendador, siempre que haya notificado
al arrendador con cuatro meses de antelación a la fecha final del contrato su
voluntad de renovar el arrendamiento durante al menos cinco años más por una
renta de mercado.
Si el
arrendatario, dentro de los 6 meses
siguientes a la finalización del contrato, inicia la misma actividad
comercial en otro local, la indemnización consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de
clientela.
Si el
arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había
desarrollado el arrendatario o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado
el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
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